Wer eine Immobilie besitzt oder baut, kann sie als Einnahmequelle nutzen. Damit sich die Investition auszahlt, sollte man dabei das Steuerrecht bedenken, um die Chance voll auszunutzen. Bei der Vermietung treten zudem Pflichten und Risiken auf, auf die man sich einstellen sollte.

Was ist wichtig, wenn man als Privatperson oder Unternehmen Einnahmen aus der Vermietung erzielen möchte?

Vermieten: Zahlt sich die Investition aus?

Wer Wohnraum besitzt, kann damit auf zwei Wegen Einnahmen generieren:

• Wer Mühen sparen und sich nicht binden möchte, kann das Objekt für einen einmaligen, hohen Betrag verkaufen.
• Eine langfristigere Einnahmequelle ist die Vermietung. Bei dieser generiert man eine wiederkehrende Rendite und kann die Immobilie bei Bedarf später verkaufen, wenn das Geld akut benötigt wird.

Wie stark sich die Vermietung lohnt, hängt mit dem Standort und dem Zustand des Gebäudes zusammen. In der richtigen Lage steigert sich der Wert von Immobilien. Das gilt insbesondere in Ballungszentren mit ihrer stetig steigenden Nachfrage nach Wohnraum.

Aber auch in weniger gefragten Gegenden eignet sich Wohnraum als inflationssichere Anlage, deren Wert nicht ohne Weiteres verfällt.

Deshalb hat es sich als attraktives Geschäftsmodell etabliert, Immobilien zu bauen/kaufen, mit dem reinen Zweck, sie später zu vermieten.

Eine individuelle Finanzierung ermöglicht den Bau, während die Raten für einen Kredit später durch die Mieteinnahmen gedeckt werden können. So fallen während der Tilgung keine Zusatzkosten an und nach dem Decken des Darlehens steigen die Einnahmen stark an.

Außerdem können die Anschaffungskosten unmittelbar steuerlich geltend gemacht werden, um die finanzielle Belastung zu reduzieren.

Pflichten von Vermietern

Verschiedene Gründe können gegen das Vermieten als Einnahmequelle sprechen. Dazu gehören die Pflichten, die durch die Vermietung entstehen:

Gewerbeanmeldung oder Vermögensverwaltung?

Wenn mit einer Tätigkeit Gewinn angestrebt wird, handelt es sich um ein anmeldepflichtiges Gewerbe.

Bei der Vermietung einer Unterkunft handelt es sich aber rechtlich gesehen nicht automatisch um eine Wirtschaftsaktivität. Privatpersonen dürfen Immobilien anschaffen, um diese etwa im Rahmen der Altersvorsorge zu vermieten. Dann sind die Einnahmen nicht gewerblicher Natur, zählen zu dem Bereich der Vermögensverwaltung.

Wenn die folgenden Merkmale zutreffen, gilt die Vermietung als Geschäftsbetrieb:

• Absicht der Gewinnerzielung nach EStG § 15 Abs. 2
• Tätigkeitserkennung nach Außen, d. h. das Anbieten von Dienstleistungen oder Waren auf dem freien Markt, die somit beworben werden
• Dauerhaftigkeit & Wiederholungsabsicht der Tätigkeit (nicht nur einmalig/gelegentlich)
• Selbstständigkeit (Tätigkeitsausführung auf eigenes Risiko [Unternehmensrisiko] & Eigenverantwortung [Unternehmerinitiative])
• Grenzüberschreitung der Beträge die als private Vermögensverwaltung gelten

Wenn z.B. Gegenstände extra für die Vermietung angeschafft werden, dafür ein Büro aufgebaut wird, ein Großteil der Zeit für die Verwaltung der Mietobjekte genutzt wird und die Mietsachen nicht selbst bewohnt werden, ist in den Augen des Finanzamts meist klar, dass dahinter eine Unternehmerabsicht besteht.

• Dann zahlt man beispielsweise Gewerbesteuern, muss eine detaillierte Buchführung besitzen und sollte aufgrund der Rechtssicherheit in einen Steuerberater investieren.

Für Privatpersonen ist die Abgrenzung von gewerblichen und nicht gewerblichen Mieteinnahmen nicht immer so einfach. Bei Grenzfällen entscheidet das Finanzamt anhand der individuellen Umstände. Um Schwierigkeiten zu vermeiden, sollte man sich dort vor der Vermietung informieren.

Aufwand & laufende Kosten

Das Vermieten von Immobilien hängt mit zeitlichem Aufwand und laufenden Kosten für Instandhaltungen, Wartungen, Reparaturen und Modernisierungen zusammen. Bevor man sich für die Vermietung entscheidet, sollte man sich mit diesen Faktoren beschäftigen. So kann man ermitteln, ob man bereit ist diese Pflichten einzugehen, um von der entstehenden Rendite zu profitieren.

• Für Unternehmen ist es leichter, sich für die Vermietung zu entscheiden. Hier werden die Aufgaben der Vermieter zum Teil des Arbeitsalltags.
• Für Privatpersonen, die neben ihrem Job zusätzlich ein Haus vermieten, kann der Aufwand eine hohe Belastung sein. Auch diese können einzelne Aufgaben, wie die Verwaltung, an Dienstleister abgeben. In diesem Fall ist es aber wichtig zu berechnen, wie wirtschaftlich die Ausgaben und Einnahmen unter dem Strich sind.

Versteuerung von Einnahmen

Einnahmen aus der Wohnungsvermietung müssen versteuert werden. Die Höhe der Steuer hängt von der Höhe der Einnahmen und der Einkommenssteuerklasse ab.

• Wer als Privatvermieter in seinem Hauptberuf viel verdient, kann bis zu der Hälfte der Mieteinnahmen an den Staat abgeben müssen.

Betreibt man die Vermietung als Gewerbe, treffen zusätzlich zu den Einkommenssteuern noch Gewerbesteuern an.

Ein Steuerberater ist eine gute Anlaufstelle, um die Wirtschaftlichkeit von Vermietermaßnahmen zu berechnen und zu optimieren.

Fazit

Vermietung ist eine attraktive Anlage und Einnahmequelle. Als Privatperson kann man Immobilien anschaffen, um sie zu vermieten und für das Alter vorzusorgen. In diesem Fall gilt die Vermietung als Vermögensverwaltung. Besitzt man eine aufwendigere Organisationsstruktur, kann die Tätigkeit gewerbepflichtig werden. In diesem Fall ist ab gewissen Einnahmegrenzen (z. B. ein Jahresgewinn über 60.000 Euro) eine doppelte Buchführung verpflichtend und die Person muss Gewerbesteuern zahlen.

Viele Fragen rund um die Vermietung haben keine klaren Grenzen und müssen im Ernstfall durch das Finanzamt/Gerichte anhand der individuellen Umstände bewertet werden. Daher sollte man sich für spezifische Antworten im besten Fall individuell bei einem Steuerberater o. ä. informieren.

Um individuell die beste Lösung und Finanzierungsstrategien zu finden, eignen sich Finanzberatungen und Vergleichswebseiten für verfügbare Immobilienkredite.

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