Immobilien gelten nach wie vor als rentable Kapitalanlage und Altersvorsorge. Kein Wunder also, dass immer mehr Menschen in eine Immobilie investieren, um diese anschließend zu vermieten.
Jedoch sollte man als Vermieter einige Dinge beachten, denn es geht hierbei nicht nur um die Einnahme monatlicher Einkünfte. Ein Vermieter hat viele Pflichten zu erfüllen.
Inhalt
Was bedeutet es, Vermieter zu sein?
Die Vermietertätigkeit umfasst nicht nur den Umgang mit Zahlen und Geld, sondern vor allem den Umgang mit Menschen. Schließlich ist ein gutes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter das A und O.
Es ist zwar schön, eine weitere Einnahmequelle zu haben, jedoch bedeutet eine Immobilie viel Verantwortung. Vermieter ist man grundsätzlich mit allen Rechten und Pflichten. Von der Instandhaltung bis hin zur Nebenkostenabrechnung gibt es eine Menge, was Vermieter wissen sollten.
Darüber hinaus muss man als Vermieter ein hohes Maß an kommunikativen Fähigkeiten sowie Einfühlungsvermögen und Flexibilität besitzen. Die Investition in eine Immobilie wird meist zu einer Lebensaufgabe, bei der regelmäßige Aufgaben und Pflichten zu erfüllen sind.
Welche Aufgaben muss ein Vermieter übernehmen?
Auf Vermieter eines Objekts kommen allerlei Aufgaben zu:
- Anlegen von Konten für Mieteinnahmen, Kautionen und Rücklagen
- Erstellen und Verhandeln von Mietverträgen
- Überwachung von Zahlungseingängen
- Bildung von Rücklagen für Modernisierungs- und Reparaturarbeiten
- ständiger Kontakt zu Mietern
- Schriftverkehr mit Behörden, Steuerberatern, Rechtsanwälten
- Neuvermietung (Schalten von Anzeigen, Besichtigungstermine, neue Mietverträge, Absprachen treffen etc.)
- fristgerechte Erstellung der Nebenkostenabrechnung
- Informieren der Mieter über Renovierungen oder Baumaßnahmen
- Überprüfung von Mängeln und Schäden sowie Erstellen von Wohnungsübergabeprotokollen
- Ausführen von Hausmeistertätigkeiten
- Beauftragung von Handwerkern
- fristgerechte Fertigung der Steuererklärung inklusive Anlage V
Wer muss sich um die Hausverwaltung kümmern?
Die Tätigkeiten, Aufgaben und Pflichten eines Vermieters sind sehr umfangreich. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Vermieter für die Beauftragung einer Hausverwaltung.
Je nach vertraglicher Vereinbarung kann eine professionelle Hausverwaltung Aufgaben wie das Erstellen der Nebenkostenabrechnungen, die Neuvermietung sowie die Kontrolle der Mieteinnahmen inklusive Forderungsmanagement übernehmen.
Hierbei ist jedoch zu beachten, dass die Kosten für eine externe Hausverwaltung nicht auf die Mieter umgelegt werden können und daher allein dem Eigentümer beziehungsweise Vermieter zu Lasten fallen. In der Regel muss man für die monatliche Verwaltung einer einzigen Wohnung mit Kosten von rund 17 bis 20 Euro rechnen.
Welche steuerlichen Aspekte muss ein Vermieter beachten?
Da Mieteinnahmen zu den sogenannten Einkünften aus Vermietungen und Verpachtungen gehören, müssen die Einnahmen der Nettokaltmiete versteuert werden. Lediglich wenn die Gesamteinkünfte unter dem steuerlichen Freibetrag liegen, ist die Vermietung eines Objektes steuerfrei.
Jedoch können einige Aufwendungen im Rahmen des Unterhalts und der Finanzierung der Immobilie die Steuerlast erheblich senken. Folgende Aufwendungen können unter anderem von der Steuer abgesetzt werden:
- Werbungskosten
- Handwerkerrechnungen
- Abschreibungen
- Zinsen des Immobilienkredits
Im Rahmen der Steuererklärung muss die Anlage V vollständig ausgefüllt und eingereicht werden, sodass das Finanzamt die anfallenden Steuern für die Vermietung festsetzen kann.
Was sind die Vor- und Nachteile der Immobilienvermietung?
Ob sich eine Investition in ein Objekt zur Vermietung lohnt, ist vom Einzelfall abhängig. Grundsätzlich hat die Vermietung eine Menge Vorteile, jedoch stehen demgegenüber auch einige Nachteile.
Der wohl größte und ausschlaggebendste Vorteil für die Vermietung einer Immobilie sind die monatlichen Einkünfte. Durch die Mieteinnahmen können Schulden abgebaut, werterhaltende Baumaßnahmen durchgeführt sowie ein Vermögen und entsprechende Altersvorsorge aufgebaut werden. Sollte man sich als Vermieter für die eigenständige Verwaltung der Immobilie entscheiden, kann man sich die Zeit und die Arbeit weitestgehend frei einteilen, sodass eine gewisse Unabhängigkeit besteht. Darüber hinaus können Immobilieneigentümer einige Aufwendungen steuerlich geltend machen.
Den vielschichtigen Vorteilen steht vor allem der Aspekt des Aufwands gegenüber. Die Vermietung und Verwaltung einer Immobilie ist keinesfalls einfach. Als Vermieter ist man stets der erste Ansprechpartner der Mieter und muss für alles Sorge tragen, was die Immobilie betrifft. Darüber hinaus kann auch die Gewinnung neuer Mieter problematisch werden. Bei längerfristigem Leerstand kann es ebenfalls zu Komplikationen kommen.
Grundsätzlich sollte man die Vermietertätigkeit nicht auf die leichte Schulter nehmen, denn es gibt immer etwas zu tun – gerade dann, wenn man mehrere Immobilien zu betreuen hat.
Quellen:
[…] Immobilie vermieten – Darauf müssen Vermieter achten […]