Wer als Selbstständiger von zuhause arbeitet, kann das steuerlich absetzen – aber wie, hängt von der eigenen Situation ab. Die Homeoffice-Pauschale ist einfach und ohne Nachweise nutzbar: 6 Euro pro Tag, maximal 1.260 Euro pro Jahr. Das häusliche Arbeitszimmer erlaubt höhere Abzüge, stellt aber strenge Anforderungen – ob Miete oder Eigentum.
Wer die falsche Variante wählt, verschenkt Geld.
Die Homeoffice-Pauschale: Einfach, aber gedeckelt
Die Homeoffice-Pauschale beträgt 6 Euro pro Heimarbeitstag, maximal für 210 Tage im Jahr – das ergibt einen jährlichen Höchstbetrag von 1.260 Euro. Die Regelung ist seit dem Jahressteuergesetz 2022 dauerhaft verankert und gilt für Selbstständige und Freiberufler gleichermaßen.
Der große Vorteil: Kein separates Arbeitszimmer nötig, keine Einzelbelege. Wer am Küchentisch oder in der Arbeitsecke im Wohnzimmer arbeitet, kann die Pauschale trotzdem nutzen – solange die Arbeit überwiegend von zuhause stattfindet.
Für Selbstständige fließt die Pauschale in die Anlage EÜR als Betriebsausgabe. Arbeitnehmer tragen sie in der Anlage N als Werbungskosten ein.
Was ab 2026 gilt: Einige Finanzämter verlangen ab dem Veranlagungszeitraum 2026 genauere Nachweise über tatsächliche Homeoffice-Tage. Ein einfacher Kalender reicht – aber er muss geführt werden. Wer bei einer Nachfrage keine Belege hat, riskiert die Streichung der Pauschale.
Die Grenze der Pauschale: Bei 1.260 Euro ist Schluss. Wer hohe Raumkosten hat – teure Miete, großes Arbeitszimmer, hohe Nebenkosten – kommt mit der Pauschale oft schlechter weg als mit dem echten Arbeitszimmerabzug.
Das häusliche Arbeitszimmer: Mehr Abzug, strengere Regeln
Das häusliche Arbeitszimmer ermöglicht den Abzug der tatsächlichen anteiligen Kosten – aber nur unter einer Bedingung: Das Arbeitszimmer muss der Mittelpunkt der gesamten beruflichen Tätigkeit sein.
Das ist eine hohe Hürde. Wer auch nur einen Teil seiner Arbeit außerhalb der eigenen vier Wände erledigt – beim Kunden, im Coworking-Space, auf Dienstreisen – hat es schwerer, das Arbeitszimmer als Mittelpunkt zu begründen. Typische Berufsgruppen, bei denen es funktioniert: freie Autoren, Übersetzer, Programmierer, Grafiker, Berater ohne festes Kundenbüro.
Was Mieterinnen und Mieter anteilig absetzen können:
- Kaltmiete
- Nebenkosten: Heizung, Strom, Wasser, Müll
- Gebäudeversicherung (falls im Mietvertrag enthalten)
Was Eigentümerinnen und Eigentümer anteilig absetzen können:
- AfA auf den Gebäudewert – aber nicht auf den Grundstückswert. Grund und Boden ist nicht abschreibbar, nur das Gebäude.
- Schuldzinsen auf das Immobiliendarlehen
- Nebenkosten: Heizung, Strom, Wasser, Müll, Grundsteuer
- Gebäudeversicherung
Jeweils berechnet nach dem Flächenanteil des Arbeitszimmers an der Gesamtwohnfläche.
Den Gebäudewert ermittelst du entweder aus dem Kaufvertrag (falls dort getrennt ausgewiesen) oder über die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung – eine kostenlose Excel-Datei des Bundesfinanzministeriums, Stand März 2026. Das Finanzamt akzeptiert diese Berechnung in der Regel.
Für das Ausfüllen der Tabelle brauchst du: Kaufpreis, Wohnfläche, Baujahr, Grundstücksfläche und den Bodenrichtwert deines Grundstücks.
Bei einer Eigentumswohnung besitzt du keinen eigenen Grundstücksanteil, sondern einen Miteigentumsanteil am Gesamtgrundstück – ausgedrückt als Bruch, zum Beispiel 45/1000. Diesen Anteil findest du im Grundbuchauszug oder in der Teilungserklärung. Die anteilige Grundstücksfläche berechnest du dann so: Gesamtgrundstücksfläche × Miteigentumsanteil. Also bei 1.200 qm Gesamtfläche und 45/1000 Anteil: 1.200 × 0,045 = 54 qm.
Den Bodenrichtwert findest du über das BORIS-Portal – das bundesweite, kostenlose Auskunftssystem der Gutachterausschüsse. Wenn für deine Adresse zwei Werte angezeigt werden: Lies die beschreibenden Merkmale genau. Entscheidend sind Art der Nutzung (Wohngebiet, Mischgebiet etc.) und besondere Hinweise – etwa ob der Wert nur für Gebäude mit ausgebautem Dachgeschoss gilt. Der Wert, dessen Merkmale zu deinem Gebäude passen, ist der richtige.
Eigentümer: So rechnest du die AfA aus
Die Abschreibung auf Gebäude beträgt pro Jahr:
- 3 % – Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022
- 2 % – Fertigstellung zwischen 1. Januar 1925 und 31. Dezember 2022
- 2,5 % – Fertigstellung vor dem 1. Januar 1925
Maßgeblich ist das Fertigstellungsdatum des Gebäudes – also das Baujahr, nicht das Datum deines Kaufs.
Der auf das Arbeitszimmer entfallende Anteil – berechnet nach dem Flächenverhältnis – ist als Betriebsausgabe absetzbar.
Beispiel: Wohnung 100 qm, Arbeitszimmer 12 qm = 12 % Flächenanteil. Kaufpreis der Immobilie 400.000 Euro, davon Gebäudewert laut BMF-Arbeitshilfe 300.000 Euro (Grundstück 100.000 Euro), AfA 2 % = 6.000 Euro pro Jahr. Davon 12 % = 720 Euro Betriebsausgabe.
Schuldzinsen funktionieren nach demselben Prinzip: Flächenanteil × Jahresbetrag der Zinsen. Bei 8.000 Euro Schuldzinsen pro Jahr und 12 % Flächenanteil wären das 960 Euro Betriebsausgabe.
Pauschale oder Arbeitszimmer: Die Entscheidung
Die Wahl hängt von den tatsächlichen Raumkosten ab. Eine einfache Faustregel:
Pauschale lohnt sich, wenn:
- Kein separates Arbeitszimmer vorhanden ist
- Die anteiligen Raumkosten unter 1.260 Euro pro Jahr liegen
- Die berufliche Tätigkeit nicht eindeutig im Arbeitszimmer zentriert ist
- Kein Aufwand für Dokumentation und Belegführung gewünscht ist
Arbeitszimmer lohnt sich, wenn:
- Ein abgrenzbares, ausschließlich beruflich genutztes Zimmer vorhanden ist
- Das Arbeitszimmer nachweisbar der Mittelpunkt der beruflichen Tätigkeit ist
- Die anteiligen Raumkosten deutlich über 1.260 Euro liegen
Rechenbeispiel Miete: Wohnfläche 80 qm, Arbeitszimmer 10 qm = 12,5 % Anteil. Kaltmiete 1.200 Euro/Monat = 14.400 Euro/Jahr. Anteil Arbeitszimmer: 1.800 Euro. Plus Nebenkosten anteilig: weitere 300 Euro. Gesamtabzug: ca. 2.100 Euro – deutlich mehr als die Pauschale von maximal 1.260 Euro.
Rechenbeispiel Eigentum: Wohnfläche 100 qm, Arbeitszimmer 12 qm = 12 % Anteil. AfA 6.000 Euro/Jahr × 12 % = 720 Euro. Schuldzinsen 8.000 Euro/Jahr × 12 % = 960 Euro. Nebenkosten anteilig: 400 Euro. Gesamtabzug: ca. 2.080 Euro – ebenfalls deutlich über der Pauschale.
Was zusätzlich absetzbar ist – unabhängig von der Variante
Egal ob Pauschale oder Arbeitszimmer: Einige Kosten sind immer zusätzlich absetzbar, weil sie direkt dem Betrieb zuzuordnen sind:
- Büromöbel (Schreibtisch, Stuhl, Regal) – Abschreibung je nach Wert
- Computer, Monitor, Drucker
- Telefon und Internet (anteilig beruflicher Nutzungsanteil)
- Fachliteratur, Software, Büromaterial
Diese Kosten gehören unabhängig von der Homeoffice-Variante in die Betriebsausgaben und mindern die Steuerlast direkt.
Was die Steuererklärung braucht
Für die Homeoffice-Pauschale reicht die Anzahl der Homeoffice-Tage – dokumentiert im Kalender. Für das Arbeitszimmer braucht es mehr:
- Grundriss oder Skizze der Wohnung mit eingezeichnetem Arbeitszimmer
- Mietvertrag oder Kaufunterlagen mit Flächenangaben
- Alle relevanten Belege: Miete bzw. AfA-Berechnung, Nebenkosten, Versicherungen, Zinsen
- Nachweis, dass das Zimmer ausschließlich beruflich genutzt wird
Das Finanzamt prüft bei Arbeitszimmern genau. Ein privat mitgenutztes Zimmer – Gästebett, Sportgerät, Bücherregal mit Romanen – gefährdet die steuerliche Anerkennung.
Pauschale als Einstieg, Arbeitszimmer als Optimierung
Wer gerade startet oder wenig Raumkosten hat, fährt mit der Homeoffice-Pauschale gut: unkompliziert, ohne Belegaufwand, sofort nutzbar.
Wer höhere Raumkosten hat, sollte einmal durchrechnen, ob das Arbeitszimmer die bessere Wahl ist.
Die Steuererklärung lohnt sich in beiden Fällen. Wer beide Varianten kennt, entscheidet besser.
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