Um beim Kauf eines Gewerbegrundstücks die richtige Wahl zu treffen, solltest du dich vorab mit einigen rechtlichen Rahmenbedingungen auseinandersetzen. Ansonsten kann es zum Beispiel passieren, dass sich das von dir erworbene Grundstück gar nicht für die von dir vorgesehenen Zwecke eignet. Zudem ist es möglich, dass durch bestimmte Auflagen oder Altlasten ein erheblicher finanzieller Mehraufwand entsteht.

Deshalb findest du nachstehend die wichtigsten rechtlichen Richtlinien sowie Tipps, was du beim Kauf eines Gewerbegrundstücks beachten solltest.

Richtlinien zur Nutzung des Gewerbegrundstücks: BauNVO

Bei einem Gewerbegrundstück handelt es sich um ein Grundstück, welches für gewerbliche bzw. geschäftliche Zwecke genutzt wird oder genutzt werden kann. Entsprechend wichtig ist es, dass du dich vor dem Kauf damit befasst, ob sich die vorgesehene Fläche auch wirklich für die geplanten Vorhaben eignet. Informiere dich daher etwa eingehend über jeweilige Flächennutzungspläne oder Bebauungspläne, die in der Regel von den Gemeinden vorgegeben werden.

Die BauNVO oder auch Baunutzungsverordnung behandelt Vorschriften für Bauflächen und Baugebiete, das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise bzw. überbaubare Grundstücksfläche sowie anhängige Überleitungsvorschriften. Auch Stellplätze, Garagen und Gemeinschaftsanlagen werden in der BauNVO mitberücksichtigt. Sie gibt somit eine der wichtigsten rechtlichen Richtlinien hinsichtlich des Kaufs von Gewerbegrundstücken vor.

Folgendes wird durch die Baunutzungsverordnung zum Beispiel geregelt:

• Art der baulichen Nutzung: Gliederung in Wohnbauflächen, gemischte Bauflächen, gewerbliche Bauflächen sowie Sonderbauflächen. Zudem erfolgt eine weitere Einstufung in Wohngebiete, Mischgebiete, Gewerbegebiete, Industriegebiete und ähnliche Baugebiete.
• Grundflächenzahl (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ) und Baumassenzahl (BMZ): Wie viele m² des Grundstückes von baulichen Anlagen überdeckt werden dürfen (GRZ), wie viele m² an Geschossfläche möglich sind (GFZ) und wie viele m³ Baumasse je m² Fläche zulässig bzw. vorhanden sind (BMZ).
• Bauweise sowie überbaubare Grundstücksfläche: Unterteilung in offene und geschlossene Bauweise – also mit und ohne seitlichen Abstand zum Nachbargrundstück bzw. -gebäude. Zudem erfolgt die Festlegung einer Baulinie, die maximal in geringfügigem Maße über- oder unterschritten werden darf, einer Baugrenze, an die du dich halten musst, sowie die Bebauungstiefe.

Beachte also, dass das Grundstück, welches du ins Auge gefasst hast, zur gewerblichen Nutzung geeignet ist. Zudem solltest du berücksichtigen, in welcher Art und Weise du es in weiterer Folge bebauen darfst. Plane auch etwaige zukünftige Erweiterungen deines Betriebs mit ein.

Steuerrechtliche Rahmenbedingungen

Beim Kauf eines Gewerbegrundstücks fallen verschiedenste Kosten an. Dazu zählt nicht nur der Kaufpreis, sondern zudem Notar- und Grundbuchgebühren sowie mögliche Finanzierungskosten und die Grunderwerbssteuer.

Die Bemessungsgrundlage für letztere ist der notariell beglaubigte Kaufpreis. Erst wenn die Grunderwerbssteuer beglichen wurde, wird durch das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt. Die Beantragung erfolgt in der Regel durch den Notar – frage aber sicherheitshalber nach. Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung wirst du als neuer Grundstückseigentümer nicht in das Grundbuch eingetragen. Laut Grunderwerbssteuergesetz darf das Finanzamt die Bescheinigung dann erteilen, wenn die Steuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist bzw. wenn eine eventuelle Steuerfreiheit vorliegt.

Lass dich vor dem Kauf einer Gewerbefläche unbedingt steuerrechtlich und notariell beraten, damit weder der Nutzung noch der Auszahlung eines allfälligen Darlehens etwas im Wege steht.

Weitere rechtliche Rahmenbedingungen und Aspekte

Abseits von Flächenwidmungs- und Bebauungsplänen, der Baunutzungsverordnung sowie steuerrechtlicher Bestimmungen gibt es ein paar weitere Punkte, mit denen du dich eingehend beschäftigen solltest:

• Prüfung von Altlasten: Dies bedeutet, dass Bodenflächen derart schädlich verändert wurden, dass eine Gefahr von ihnen ausgehen könnte. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn umweltgefährdende Stoffe verarbeitet wurden. Die Altlastenentsorgung bzw. Altlastensanierung ist unter Umständen äußerst kostspielig. Mehr Infos dazu findest du etwa im Bundes-Bodenschutzgesetz. Oft hilft auch das Umweltbundesamt weiter.
• Versicherungen: Auch für nicht bebaute Grundstücke ist eine Versicherung nötig, um sich im Falle von Schadenersatzansprüchen abzusichern. Empfehlenswert sind zudem, je nach Lage, eine Hochwasserversicherung sowie eine Rechtsschutzversicherung, die etwaige Streitigkeiten beim Grundstückskauf abdeckt. Lasse dich diesbezüglich dringend beraten.
• Umweltauflagen: Dazu zählt zum Beispiel das Grundwasserrecht. Je nach Umgebung können auch weitere verschärfte Auflagen zum Tragen kommen, die zum Teil erhebliche Auswirkungen auf die geplante Nutzung des Grundstückes haben können. Darunter fallen etwa Maßnahmen zur Luftreinhaltung, dem Arten- und Landschaftsschutz, Lärm- und Erschütterungsschutz, der Abfallwirtschaft oder dem Klimaschutz generell.

Neben bereits bestehenden Auflagen in Bezug auf Umweltschutz ist in den kommenden Jahren mit weiteren gesetzlichen Änderungen oder Verschärfungen zu rechnen. Wie du siehst, ist es enorm wichtig, nicht blauäugig ein Gewerbegrundstück zu kaufen. Du solltest dich vorab intensiv damit beschäftigen und dir, je nach persönlicher Fachkenntnis, Unterstützung von Experten holen.

Es kann zudem von Vorteil sein, wenn du vor der Wahl deines Grundstücks mit Vertretern der jeweiligen Gemeinde bzw. Stadt sprichst. Gegebenenfalls interessant könnte nämlich diesbezüglich der geplante Bau von weiteren Straßen oder die potenzielle Errichtung von Wohnbauprojekten oder Gewerbegebieten sein. All diese Punkte haben unter Umständen ebenfalls Einfluss auf die zukünftige Nutzung deines Traum-Gewerbegrundstücks.

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