Wenn der gewerbliche Mieter nicht mehr zahlt, ist die Versuchung groß, schnell zu handeln. Aber eigenmächtige Räumung ist Hausfriedensbruch – unabhängig davon, wie hoch der Mietrückstand ist. Der richtige Weg führt über Mahnung, Kündigung und im Streitfall über eine Räumungsklage.

Welche Strategie dabei sinnvoll ist, hängt vom Einzelfall ab – die rechtlichen Spielregeln gelten immer.

Gewerblicher Mieter zahlt nicht: Einzelfall oder strukturelles Problem?

Nicht jeder Mietausfall hat denselben Hintergrund. Manchmal steckt echte wirtschaftliche Not dahinter – ein Einzelhändler, ein Friseurbetrieb, ein Gastronomiebetrieb in einer schwierigen Phase. Manchmal ist es schlicht schlechte Zahlungsmoral. Der Unterschied ist für die Strategie des Vermieters entscheidend.

Tragfähige Lösungen für beide Seiten finden

Vermieter und Mieter müssen nicht sofort vor Gericht. In vielen Fällen lässt sich im direkten Gespräch eine Lösung finden, die beiden Seiten weiterhilft. Denkbar sind eine vorübergehende Mietreduzierung, eine Stundung mit klarem Rückzahlungsplan oder ein teilweiser Verzicht gegen eine verbindliche Weitermietverpflichtung.

Es ist das gute Recht des Vermieters, keine Zugeständnisse zu machen – so prekär die Situation auf der anderen Seite auch sein mag. Trotzdem kann ein Entgegenkommen wirtschaftlich sinnvoll sein: Ein zuverlässiger Mieter mit funktionierendem Geschäftsmodell, der vorübergehend in Schwierigkeiten steckt, ist oft wertvoller als ein monatelanger Leerstand mit ungewissem Ausgang. Jede Einigung sollte schriftlich festgehalten werden – mündliche Absprachen sind im Streitfall kaum durchsetzbar.

Mahnung und Kündigung: die richtige Reihenfolge

Bevor ein Vermieter kündigt, sollte eine schriftliche Mahnung erfolgen – auch wenn sie gesetzlich nicht in jedem Fall vorgeschrieben ist. Sie dokumentiert, dass der Zahlungsausfall bekannt war und der Mieter die Möglichkeit hatte, nachzuzahlen. Das stärkt die Position des Vermieters im Streitfall.

Bei der Kündigung selbst gibt es zwei Varianten: die ordentliche Kündigung unter Einhaltung der vertraglichen Fristen und die fristlose außerordentliche Kündigung. Letztere ist möglich, wenn der gewerbliche Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Monatsmieten in Verzug ist oder der Rückstand einen erheblichen Betrag erreicht. Die fristlose Kündigung muss schriftlich erfolgen und den Kündigungsgrund benennen.

Verlagerung des stationären Handels ins Internet

Räumung, Übergabe, Verhandlungen über die Höhe der Pacht und vor allem die Suche nach einem geeigneten neuen Mieter sind Punkte, die bei dieser Kalkulation unbedingt mit einbezogen werden sollten. Insbesondere, weil nicht verlässlich abzusehen ist, wie sich die Situation auf dem Markt für Gewerbeobjekte entwickeln wird. Stichwort: Verlagerung des stationären Handels ins Internet.

Geht kein Weg an einer Auflösung des Vertrags vorbei, sollte gerade bei einer nicht einvernehmlichen Trennung ein Anwalt für Mietrecht ins Spiel kommen. Das Ausbleiben von Mietzahlungen ist zwar ein Kündigungsgrund, berechtigt aber keineswegs eine einseitige Räumung von Seiten des Vermieters. Erst muss ein sogenannter Räumungstitel über den Weg einer Räumungsklage eingeholt werden.

Eigenmächtige Räumung ist Hausfriedensbruch

Wird eigenmächtig geräumt, ist nicht nur der Tatbestand des Hausfriedensbruches erfüllt. Der so handelnde Vermieter kann auch zu Schadensersatz verpflichtet werden – unabhängig davon, ob die Miete gezahlt wurde oder nicht.

Liegt dieser Titel vor, sollte mit dem Mieter eine angemessene Frist ausgehandelt werden. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, kann der Vermieter zusammen mit einem Gerichtsvollzieher eine Räumung umsetzen.

Last-Minute-Zahlung kann die Räumung stoppen

Aber: Der Mieter kann den Räumungstitel wieder unwirksam machen, wenn er innerhalb von zwei Monaten die offene Miete zahlt oder eine öffentliche Stelle findet, die das für ihn übernimmt.

Das ist der klassische Fall, bei dem eine juristische Auseinandersetzung eigentlich überflüssig gewesen wäre. Eine Auseinandersetzung, die im Zweifel auch das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter nachhaltig zum Negativen beeinflusst hat.

Recht haben und Recht bekommen sind zwei verschiedene Dinge

Wer als Vermieter konsequent vorgeht, liegt rechtlich oft auf der sicheren Seite – aber ein Räumungsverfahren kostet Zeit, Geld und Nerven. Ein frühes Gespräch, eine dokumentierte Mahnung und im Zweifel anwaltliche Begleitung sind der kürzere Weg. Und manchmal auch der günstigere.

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