Recht & Steuern
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Wenn der Mieter nicht zahlt: Klagen oder einigen?

Was tun, wenn der gewerbliche Mieter nicht zahlt?

Das Problem gab’s auch schon vor Corona. Aber angesichts vieler drohender Insolvenzen wird das Thema an Bedeutung gewinnen: Was tun, wenn der gewerbliche Mieter nicht mehr zahlt?

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Die Ankündigung großer internationaler Unternehmen auf dem bisherigen Höhepunkt der Corona-Krise, künftig keine Miete mehr zahlen zu wollen, zeigte die hässliche Fratze der freien Marktwirtschaft. Dabei galten gewerbliche Mieter – erst recht große Konzerne – als hochwillkommene Geschäftspartner. Zahlungsmoral und Pünktlichkeit der Eingänge waren tadellos, lange Mietverträge die Norm.

Zahlungsprobleme wegen Kontaktbeschränkungen und Einschränkungen

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Es muss nicht die Dreistigkeit milliardenschwerer Unternehmen sein, mit denen viele Vermieter in den nächsten Wochen und Monaten zu tun bekommen. Viele kleinere Geschäfte haben eben tatsächlich Zahlungsschwierigkeiten aufgrund der angespannten Situation mit Kontaktbeschränkungen und vielen Einschränkungen im Einzelhandel, aber auch in Reisebüros, bei Friseuren und natürlich in gastronomischen Betrieben.

Hier kann Fingerspitzengefühl lange, teure und vielleicht sogar unnötige juristische Auseinandersetzungen verhindern. Auf der einen Seite die berechtigten wirtschaftlichen Interessen des Vermieters, dessen Geschäftsmodell auch nur dann funktioniert, wenn die vereinbarte Pacht regelmäßig überwiesen wird. Auf der anderen Seite vielleicht eine temporäre oder gar dauerhafte Zahlungsunfähigkeit.

Tragfähige Lösungen für beide Seiten finden

Es kann durchaus Konstellationen geben, in denen Vermieter und Mieter in einem gemeinsamen Gespräch tragfähige Lösungen für beide Seiten finden. Zwischen totalem Verzicht auf Zahlungen über Reduzierung des Mietzinses oder einer Stundung – denkbar sind viele Modelle.

Es ist das gute Recht des Vermieters, keine Geschenke zu machen, so prekär die Situation auf der anderen Seite des Vertrags auch sein mag. Trotzdem kann es sich lohnen. Wenn z. B. abzusehen ist, dass die Zahlungsschwierigkeiten nur vorübergehend sind und der Mieter eigentlich sehr zuverlässig ist und darüber hinaus ein eigentlich funktionierendes Geschäftsmodell hat.

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Verlagerung des stationären Handels ins Internet

Räumung, Übergabe, Verhandlungen über die Höhe der Pacht und vor allem die Suche nach einem geeigneten neuen Mieter sind Punkte, die bei dieser Kalkulation unbedingt mit einbezogen werden sollten. Insbesondere, weil nicht verlässlich abzusehen ist, wie sich die Situation auf dem Markt für Gewerbeobjekte entwickeln wird. Stichwort: Verlagerung des stationären Handels ins Internet.

Geht kein Weg an einer Auflösung des Vertrags vorbei, sollte gerade bei einer nicht einvernehmlichen Trennung ein Anwalt für Mietrecht ins Spiel kommen. Das Ausbleiben von Mietzahlungen ist zwar ein Kündigungsgrund, berechtigt aber keineswegs eine einseitige Räumung von Seiten des Vermieters. Erst muss ein sogenannter Räumungstitel über den Weg einer Räumungsklage eingeholt werden.

Eigenmächtige Räumung ist Hausfriedensbruch

Wird eigenmächtig geräumt, ist nicht nur der Tatbestand des Hausfriedensbruches erfüllt. Der so handelnde Vermieter kann auch zu Schadensersatz verpflichtet werden – unabhängig davon, ob die Miete gezahlt wurde oder nicht.

Liegt dieser Titel vor, sollte mit dem Mieter eine angemessene Frist ausgehandelt werden. Erst wenn diese Frist verstrichen ist, kann der Vermieter zusammen mit einem Gerichtsvollzieher eine Räumung umsetzen.

Last-Minute-Zahlung kann die Räumung stoppen

Aber: Der Mieter kann den Räumungstitel wieder unwirksam machen, wenn er innerhalb von zwei Monaten die offene Miete zahlt oder eine öffentliche Stelle findet, die das für ihn übernimmt.

Das ist der klassische Fall, bei dem eine juristische Auseinandersetzung eigentlich überflüssig gewesen wäre. Eine Auseinandersetzung, die im Zweifel auch das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter nachhaltig zum Negativen beeinflusst hat.

Was tun, wenn der gewerbliche Mieter nicht zahlt?

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