In der Theorie ist es ganz einfach: Wer als Mieter von einem Eigenheim träumt, kann auf jeden Fall den Betrag der bisherigen Monatsmiete zur Finanzierung der Wunschimmobilie aufbringen. Doch so einfach ist es natürlich nicht. Wie immer steckt der Teufel im Detail.

Bei der Immobilienfinanzierung spielen viele Faktoren eine Rolle. Wie viel Eigenkapital kann ich für die Realisierung meines Traumes einbringen? Wie hoch ist das derzeitige, wie hoch das zukünftig zu erwartende Zinsniveau? Diese und ähnliche Fragen müssen geklärt werden. Erst dann kann eine realistische Aussage darüber getroffen werden, wie viel Haus ich mir leisten kann.

Finanzielle Rahmenbedingungen abstecken

Natürlich wäre es zu einfach, einfach die bisherige Monatsmiete 1:1 als Finanzierungsspielraum für die neue Immobilie anzusetzen. Denn zunächst einmal gibt es auch bei Wohneigentum regelmäßig entstehende Nebenkosten zu beachten. Diese können unter Umständen höher ausfallen als in der bisher genutzten Wohnung. Vor allem, wenn ich mich räumlich vergrößern oder in eine andere Stadt umziehen möchte. Darunter fallen unter anderem:

• Strom
• Heizung
• Telefon und Internet
• Versicherungsprämien
• Wasserversorgung
• Abfallentsorgung

Die Höhe all dieser Kosten muss ich vorher abklären und für eine seriöse Immobilienfinanzierung einkalkulieren.

Frei verfügbares Einkommen

Die Berechnung des frei verfügbaren Einkommens ist ein enorm wichtiges Puzzleteil zur Beantwortung der Ausgangsfrage. Als frei verfügbares Einkommen wird der Betrag angesehen, der von unseren Haushaltseinkünften noch übrig ist, nachdem alle festen Ausgaben für den Lebensunterhalt bezahlt wurden.

Dabei gibt es eine wichtige Faustregel zu beachten: Die monatliche Rate zur Bedienung des Darlehens sollte 35 Prozent des Haushaltseinkommens (netto) keinesfalls überschreiten. Wenn ein Ehepaar also zum Beispiel zusammen ein Nettoeinkommen von 4.000 Euro erzielen kann, sollte die Monatsrate bei maximal 1.400 Euro liegen.

Wird dieser Maxime gefolgt, sollten die regelmäßigen Rückzahlungen für die Immobilienfinanzierung kein Problem darstellen. Gleichzeitig bleibt genug finanzieller Spielraum, um Rücklagen zu bilden oder unvorhergesehene Ausgaben stemmen zu können.

Welche Finanzierungsarten kommen überhaupt infrage?

Es gibt verschiedene Darlehensarten, die sich für meine Baufinanzierung eignen könnten. Die wichtigsten sind:

Foto: Aysegul Yahsi / unsplash.com

Annuitätendarlehen

Ein Darlehen mit einer gleichbleibend hohen Rückzahlungsrate. Diese sogenannte Annuität setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Die Zusammensetzung von Zins und Tilgung ändert sich mit jedem Monat leicht. Vorteil: Planungssicherheit im Haushaltsbuch durch den konstanten Zahlungsbetrag.

Eine Sonderform des Annuitätendarlehens stellt das Volltilgerdarlehen dar. Der Name lässt vielleicht schon erahnen, dass bei einem solchen Darlehen die komplette Kreditsumme während der Laufzeit getilgt wird. Am Vertragsende bleibt für mich also keine Restschuld übrig.

Variables Darlehen

Eine flexible Art der Baufinanzierung, bei der es keinen festen Zinssatz gibt. Die Zinsen werden in der Regel quartalsweise an das aktuelle Zinsniveau angepasst. Es besteht das Risiko, dass die Marktzinsen steigen und damit meine monatliche Belastung als Kreditnehmer.

Variable Darlehen eignen sich somit eher für kurze Finanzierungszeiträume oder als Überbrückungsinstrument.

Cap-Kredit

Auch Cap-Kredite verfügen über keinen festen Zinssatz, im Gegensatz zu variablen Darlehen allerdings über eine Zinsbegrenzung. Ober- und Untergrenze des Zinssatzes werden bei Vertragsabschluss für die komplette Laufzeit definiert. Die Risiken durch Zinsschwankungen kann ich bei der Wahl dieser Kreditform also teilweise abfedern.

Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen wird gerne zur Anschlussfinanzierung der Restschuld von Annuitätendarlehen genutzt. Ich kann mir dabei Hypothekenzinsen bereits bis zu 60 Monate vor Ablauf der Zinsbindung der Ausgangsfinanzierung für später zusichern lassen.

Fazit

Wie viel Haus kann ich mir eigentlich leisten? Diese Frage lässt sich zusammenfassend mit einem ganz klaren “Es kommt darauf an!” beantworten. Meine persönliche Lebenssituation spielt ebenso eine Rolle wie unser verfügbares Einkommen oder das aktuelle Zinsniveau.

Entscheidend ist, wirklich alle Kosten und Einkünfte im Blick zu haben. In Kombination mit einer guten Beratung sollte ich so möglichst viel Haus für mein Geld bekommen können.

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